相続時精算課税制度で不動産贈与｜改正後のメリット・注意点

 相続時精算課税制度を利用した不動産の生前贈与は、相続税対策として利用されています。

本記事では、相続税精算課税制度を活用した不動産贈与や計算方法などについて解説します。

【2024年改正】相続時精算課税制度とは？不動産贈与の前に知るべき基礎知識

不動産の生前贈与を検討する際、相続時精算課税制度があります。

日本の贈与税には、相続時精算課税制度の他暦年贈与もあります。

しかし暦年贈与は、預貯金や現金の資産移転に向いており、不動産の移転には向いていないので、相続時精算課税か他の特例を利用した方が良いと思います。

相続時精算課税制度の仕組みをわかりやすく解説

相続時精算課税制度とは原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子どもや孫に対して財産を贈与する際に選択できる特例制度のことをいいます。

この制度の大きな特徴は、累計2500万円までの特別控除額が設けられている点にあります。

つまり、贈与額が累計2500万円に達するまでであれば、何度贈与を受けても贈与税が一切かからない仕組みとなっています。

ただし、これは税金が完全に免除されるわけではなく、文字通り相続時に精算されるという性質を持っています。

贈与者が亡くなった際、過去にこの制度を利用して贈与された財産の価額は、すべて相続財産に加算され、相続税として一括して計算・課税されることになります。

また、一度この制度を選択すると、その特定の贈与者との間では、二度と通常の暦年課税を行えなくなります。

したがって、利用する場合には将来的に価値が上がりそうな資産の選択などを行うことが大切です。

2024年税制改正の重要ポイント！年間110万円の新・基礎控除とは

相続時精算課税制度は、少額の贈与であってもすべて申告が必要であり、使い勝手が悪いと敬遠される傾向がありました。

しかし、2024年1月1日の税制改正によって利便性が高くなりました。

税制改正による大きな変更点は、相続時精算課税制度を選択した場合であっても、毎年110万円の基礎控除が新設されたことです。

これにより相続時精算課税制度を選択しても、年間110万円以下であれば贈与税の申告も納税も不要となりました。

さらに重要なのは、この年間110万円以下の部分については、将来の相続財産に持ち戻しする必要がないという点です。

つまり、毎年110万円ずつ10年間にわたって贈与を続ければ、合計1100万円分の財産を相続税の計算から除外した状態で子どもや孫に渡すことが可能になったということです。

この改正により、相続時精算課税制度は高額な不動産の一括贈与と毎年の現金の非課税贈与を両立できる相続税対策のひとつになりました。

制度を利用できる人（贈与者・受贈者）の条件

相続時精算課税制度を利用するためには、贈与者と受贈者が以下の条件をすべて満たしている必要があります。

条件の対象	満たすべき要件の詳細
贈与者（財産を渡す人）	贈与をした年の1月1日時点で、年齢が60歳以上であること
受贈者（財産を受け取る人）	贈与を受けた年の1月1日時点で、年齢が18歳以上であり、かつ贈与者の直系卑属（子や孫など）であること

この年齢条件は、贈与を行った日の年齢ではなく、その年の1月1日時点での年齢で判定されます。

また、受贈者は直系卑属に限られるため、子どもの配偶者（義理の息子や娘）や、兄弟姉妹への贈与には利用できない点には注意が必要です。

ただし、養子縁組を行っている場合は、法律上の直系卑属となるため適用が可能となります。

暦年課税（暦年贈与）との違いは？どちらを選ぶべきか【比較表】

贈与税の課税方式は、相続時精算課税制度と暦年課税制度がありす。

どちらの制度を選択するかは、移転させたい財産の額や種類、相続人の数によって異なります。

2つの制度の比較表を作成しましたのでご確認ください。

比較項目	暦年課税（暦年贈与）	相続時精算課税制度
基礎控除（非課税枠）	受贈者1人あたり年間110万円	年間110万円（2024年以降）＋ 累計2500万円の特別控除
税率	基礎控除を超えた部分に10%から55%の累進税率	累計2500万円を超えた部分に一律20%
相続時の持ち戻し	亡くなる前3年〜7年以内の贈与分のみ持ち戻し加算（※）	特別控除（2500万円）を利用した分はすべて持ち戻し加算。年間110万円分は加算なし
制度の対象者	誰から誰への贈与でも利用可能	60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫への贈与に限定
制度の併用と変更	暦年課税はデフォルト。精算課税に変更可能	一度選択すると、同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻れない

※暦年課税における持ち戻し期間は、税制改正により3年から段階的に7年へと延長されています。

少額の現金を毎年コツコツと贈与して相続財産を減らしたい場合は、暦年課税が適しているといえます。

一方で、数千万円単位の不動産や自社株式を一度にまとめて移転させたい場合や、将来価値が上がると予測される資産を渡したい場合には、相続時精算課税制度の活用が有利となります。

不動産贈与で相続時精算課税制度を活用する4つのメリット

不動産を生前贈与する場合に、相続時精算課税制度を活用するメリットはおもに4つあります。

それぞれ確認していきましょう。

メリット1：最大2610万円まで非課税で不動産を贈与できる

相続時精算課税制度を利用する大きなメリットは、一度にまとまった高額資産を無税で移転できる点です。

制度の特別控除額2500万円に、初年度の年間基礎控除110万円を加えれば、最大で2610万円の評価額を持つ不動産を、贈与税を一切負担することなく子どもや孫へ渡すことが可能になります。

メリット2：将来値上がりしそうな不動産の相続税評価額を贈与時の価格で固定できる

相続時精算課税制度を利用するメリットとして将来値上がりしそうな不動産の相続税評価額を贈与時の価格で固定できることが考えられます。

相続時精算課税を用いて贈与された財産は、相続発生時の時価ではなく、贈与を実行した時点の時価（評価額）で評価されます。

したがって、将来値上がりすることが確実視されている不動産を移転させる際に、大きな節税効果を発揮します。

たとえば、贈与時に評価額が2000万円であった土地が、親が亡くなる数十年後には5000万円に高騰していたと仮定します。

相続まで待っていれば、5000万円として相続税の計算対象となりますが、生前に相続時精算課税制度で贈与を済ませておけば、持ち戻される評価額は贈与時の2000万円で据え置かれます。

つまり、値上がり分の3000万円については、実質的に無税で次世代に移転させることができたことになります。

これは大きなメリットといえるでしょう。

メリット3：収益物件を贈与して家賃収入も早期に移転できる

アパートや賃貸マンションなどの収益を生む不動産を所有している場合、その家賃収入は毎月親の口座に蓄積され、結果として親の相続財産を膨らませる原因となりえます。

この収益物件を相続時精算課税制度を利用して早期に子どもへ贈与すれば、贈与の翌月からの家賃収入はすべて子どものものとなります。

不動産本体の評価額は持ち戻されますが、贈与後に発生した家賃収入については、親の相続財産に持ち戻されることはありません。

相続時精算課税を活用することによって、親の相続財産の増加を食い止めるとともに、子どもに将来の相続税を支払うための納税資金を蓄えさせることが期待できる点は大きなメリットといえます。

メリット4：2500万円超過分も贈与税の税率が一律20%で分かりやすい

相続時精算課税を利用するメリットとして、基礎控除額の2500万円を超過した分は、贈与税の税率が一律20パーセントで計算する点です。

特別控除を超過した部分に対する贈与税の税率は一律で20パーセントと定められています。

暦年課税の場合、贈与額が大きくなるにつれて税率が最高55パーセントまでになる累進課税が適用されるため、高額な資産の移転には適していません。

一律20パーセントという低い税率で事前に資産を移し、その際に支払った贈与税は、将来の相続税の計算時に全額控除することが可能です。

また、もしも支払った贈与税額が将来の相続税額を上回っている場合には、差額が還付できる制度もあります。

【後悔しないために】不動産贈与における6つの注意点

相続時精算課税制度は多くのメリットがある一方で以下6つの注意点があります。

注意点1：一度選択すると暦年贈与には戻れない【撤回不可】

相続時精算課税制度は一に戻度税務署に届け出ると、その特定の親や祖父母とその子どもや孫との間では、暦年課税ることができない点には注意が必要です。

たとえば、母親から次男への贈与について相続時精算課税制度を選択した場合、翌年以降、母親が次男へ贈与を行う際は、少額であってもすべてこの制度の枠組みの中で処理されることになります。

したがって、相続精算課税制度を選択する際には、将来的な資金移動の計画を立てて、暦年贈与とどちらの制度がトータルで有利になるかを見極める必要があります。

注意点2：不動産取得税や登録免許税の負担が相続より重くなる

相続時精算課税を利用する注意点として、不動産取得税や登録免許税の負担が相続より重くなることです。

不動産の名義を変更する際にかかる不動産取得税と登録免許税は、相続で引き継ぐ場合と、生前贈与で引き継ぐ場合とで税率が大きく異なります。

登録免許税は、相続の場合は固定資産税評価額の0.4パーセントですが、贈与の場合は2.0パーセントと、5倍の税負担となります。

また、不動産取得税についても、相続の場合は非課税ですが、贈与の場合は評価額の3パーセントから4パーセントが課税されます。

評価額2000万円の不動産を移転させる場合、相続であれば数万円で済む諸経費が、贈与であれば数十万円規模に膨れ上がることになります。

注意点3：自宅の土地評価額を大幅に下げられる小規模宅地等の特例が使えない

相続時精算課税制度を利用する場合の注意点として、小規模宅地等の特例を使えないことです。

相続税対策において最も強力な節税効果を発揮するのが、小規模宅地等の特例です。

これは、被相続人が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たす親族が相続する場合、土地の評価額を最大80パーセント減額できるという制度です。

しかし、生前に相続時精算課税制度を利用して自宅の土地を贈与した場合、その土地については将来相続が発生した際に、この特例を利用することが一切できなくなります。

理由として、小規模宅地等の特例はあくまで相続によって取得した財産にのみ適用されるためです。

たとえば、評価額5000万円の自宅の土地があったとします。 

相続まで待って特例を利用できれば評価額は1000万円まで圧縮され、相続税がほとんどかからないケースが多いです。

しかし、生前贈与をしてしまうと、5000万円という評価額のまま相続財産に持ち戻されることになり、多額の相続税が発生する原因となります。

注意点4：贈与財産は相続時に持ち戻され相続税の課税対象になる

この制度はあくまで課税の先送りであり、特別控除の2500万円を利用した分は、将来必ず相続財産に持ち戻されて合算されます。

親の財産が基礎控除額（3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を大きく上回っている場合、生前贈与を行っても最終的な相続税の負担総額は変わらない、あるいは高くなる可能性があります。

相続税の課税ラインを大きく超える富裕層にとっては、別の相続税対策を検討した方が良いと言えるでしょう。

注意点5：贈与税が0円でも申告が必要！忘れると特例が使えない

相続時精算課税制度を利用しするときの注意点として、贈与税が発生しなくても贈与税の申告を行わなければならない点です。

控除枠である2500万円以下の贈与を受け、納めるべき贈与税が0円であったとしても、必ず所定の期限内に贈与税の申告書と届出書を税務署に提出しなければなりません。

申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。

この期限までに申告と届出を行わなかった場合、特例の適用が否認され、通常の暦年課税の累進税率に基づく高額な贈与税が課されるというリスクがあります。

注意点6：孫への贈与は相続税が2割加算になるケースも

相続時精算課税制度の注意点として、18歳以上の孫に対して適用した場合、2割加算の対象になり得る点です。

孫への生前贈与は、子どもの世代を飛ばして財産を移転できるため、一世代分の相続税を節約できる効果があります。

しかし、贈与者である祖父母が亡くなり、相続税の計算を行う際、孫が受け取っていた財産に対応する相続税額については、通常の税額に2割が加算されるというルールが存在します。

2割加算される理由は、孫が本来は相続人ではないにもかかわらず、特例的に財産を取得したことに対する税務上の調整です。

相続税の節税になるのかを考えて、利用を検討すべきといえます。

【ケース別】相続時精算課税制度を使った不動産贈与シミュレーション

相続時精算課税制度を使った不動産シミュレーションを紹介します。

評価額4000万円の土地を子に贈与する場合の贈与税・相続税について考えていきましょう。

まず、贈与を行った年に発生する贈与税の計算を行います。

4000万円の土地から、特別控除の2500万円と、基礎控除の110万円を差し引きます。 

課税される対象額は、4000万円 － 2610万円 ＝ 1390万円となります。

この超過分に対し、一律20パーセントの税率がかかるため、贈与税額は1390万円 × 20% ＝ 278万円となります。

長男は、贈与を受けた翌年の3月15日までに、この278万円の贈与税を納税する必要があります。

次に、数年後に父親が亡くなり、相続が発生した際の計算です。

父親の手元に残っていた現預金3000万円に、過去に贈与した土地の評価額（基礎控除の110万円を除いた3890万円）が持ち戻されて合算されます。

みなし相続財産は、3000万円 ＋ 3890万円 ＝ 6890万円となります。

ここから相続税の基礎控除3600万円を引いた、3290万円が課税対象となります。 これに対する相続税額を計算すると、約498万円となります。

しかし、長男はすでに贈与時に278万円の贈与税を支払っているため、これを相続税から控除（精算）することができます。

最終的に相続時に支払う税額は、498万円 － 278万円 ＝ 220万円となります。

相続時精算課税制度で不動産を贈与する手続きの流れ

相続時精算課税制度で不動産を贈与する場合、以下の流れを正確に把握してください。

STEP1：贈与契約書の作成

不動産の生前贈与を行う際は、必ず書面による贈与契約書を作成してください。

口約束でも贈与自体は成立しますが、所有権移転の手続きや税務署に提出する贈与税の深刻で必要となります。

契約書には、以下の通りです。

• 贈与者と受贈者の氏名・住所
• 贈与する不動産の登記簿謄本に記載されている所在、地番、地目、家屋番号
• 贈与の日付

さらに、本贈与は相続時精算課税制度の適用を受けるものとするといった一文を加えておくと、当事者間の意図が明確になります。

契約書には双方が実印で押印し、印鑑証明書を添付しておくことが望ましいです。

STEP2：必要書類の準備リスト（住民票・戸籍謄本など）

贈与税の申告と名義変更に向けて、役所などで以下の書類を収集します。

• 受贈（受け取る人）の戸籍謄本
• 受贈者の住民票の写し 
• 贈与者の戸籍謄本
• 贈与する不動産の登記事項証明書 
• 不動産の固定資産税評価証明書

これらの書類は、発行から3ヶ月以内などの有効期限が定められている場合があるため、取得のタイミングには注意が必要です。

STEP3：相続時精算課税選択届出書と贈与税申告書の書き方・提出

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、受贈者の住所地を管轄する税務署へ申告を行います。

提出する主要な書類は以下の通りです。

• 贈与税の申告書（第一表および第二表）
• 相続時精算課税選択届出書
• 戸籍謄本などの添付書類

この選択届出書を提出することで、初めて制度の適用が認められます。 

申告書だけを提出して届出書を忘れると、通常の暦年課税として処理されてしまうため注意が必要です。

申告書類の作成が複雑な場合は、税理士へ依頼した方が良いと言えるでしょう。

STEP4：不動産の名義変更（所有権移転登記）

贈与契約の締結後、速やかに法務局で不動産の名義変更（所有権移転登記）を行います。

登記を放置していると、第三者に対して自分が所有者であることを主張できず、万が一贈与者が勝手に別の相手に売却してしまった場合に対抗できなくなります。

登記の際には、登録免許税を納めるための収入印紙の購入が必要となります。

また、登記完了後には都道府県から不動産取得税の納付書が送られてくるため、その支払いも忘れずに行ってください。

相続時精算課税と不動産贈与に関するよくある質問（Q&A）

相続時精算課税と不動産贈与に関するよくある質問をまとめてみました。

Q. 申告期限（3月15日）を過ぎた場合はどうなりますか？

限内に相続時精算課税選択届出書と贈与税申告書を提出できなかった場合、この特例制度を利用することは一切できません。

その結果、贈与された不動産の評価額すべてに対して、通常の暦年課税のルールに基づく高額な贈与税が課されることになります。

Q. 贈与された不動産の評価額はいつの時点のものですか？（路線価・固定資産税評価額）

贈与税を計算する際の不動産の評価額は、贈与を実行した年の路線価（または固定資産税評価額）に基づいて算出されます。

将来、贈与者が亡くなって相続税の計算のために持ち戻しを行う際も、この贈与時の評価額がそのまま採用されます。

そのため、将来値上がりが確実な土地であれば、評価額が低いうちに贈与を済ませておくと節税対策として機能します。

Q. 住宅取得等資金贈与の非課税特例と併用できますか？

はい、併用することが可能です。

親から住宅を購入するための資金援助を受ける際、一定の条件を満たせば最大1000万円（または500万円）まで非課税となる特例があります。

この特例と、相続時精算課税制度の特別控除（2500万円）を組み合わせることで、最大3500万円もの高額な資金を無税で受け取ることが可能になります。

Q. 贈与者が亡くなった場合、相続税の計算はどうなりますか？（持ち戻しと相続税額からの控除）

贈与者が亡くなった際、過去に精算課税制度を利用して贈与された財産の価額（年間110万円の基礎控除部分を除く）は、すべて相続財産に加算されます。

この加算された総額をもとに相続税を計算し、生前に支払っていた贈与税がある場合は、その金額を相続税額から差し引いて精算します。

もし、生前に支払った贈与税額の方が、最終的な相続税額よりも多かった場合は、申告を行うことで差額の還付を受けることが可能です。

Q. 災害で贈与された不動産が被害を受けたらどうなりますか？

2024年の改正により、非常に重要な救済措置が新設されました。

相続時精算課税制度で贈与された不動産が、贈与者の死亡前に震災や水害などの災害によって相当の被害を受けた場合、将来の相続時に持ち戻す評価額から、被害を受けた部分の価額を控除できるようになりました。

これまでは、家屋が全壊して無価値になっても、贈与時の高い評価額のまま持ち戻され、存在しない財産に相続税が課されるという理不尽な事態が生じていました。

この法改正により、より安心してを利用できる制度になったといえるでしょう。

まとめ

今回は相続時精算課税制度について紹介しました。

相続時精算課税制度を用いた不動産贈与は、2024年の法改正による基礎控除の導入や災害特例の新設により、使い勝手がよくなりました。

しかし、一度選択すると撤回できない点や、小規模宅地等の特例が使えなくなるといったデメリットもあります。

相続時精算課税制度を利用した方がいいのか不安な方は税理士などの専門家に相談することを検討してください。