貸付用不動産の相続税5年ルールとは？評価額の変更点と生前対策
2026/11/14
賃貸アパートや賃貸マンションは、相続税評価額が市場価格より低くなりやすいため、相続税対策として広く活用されてきました。
しかし、2027年1月以後の相続や贈与からは、取得後5年以内の貸付用不動産を時価に近い金額で評価するルールが導入される予定です。
本記事では、貸付用不動産の相続税5年ルールの内容と、不動産オーナーが検討すべき生前対策について解説します。
貸付用不動産の相続税5年ルールの概要と法改正の背景
貸付用不動産の相続税5年ルールについて、制度の概要と見直しの背景を確認していきましょう。
5年ルールの基本概要と適用開始時期【2027年1月〜】
貸付用不動産の相続税5年ルールとは、相続や贈与の前5年以内に購入・新築した賃貸用の不動産を、時価を基準に評価する新たな取り扱いのことです。
これまで貸付用不動産は、土地を路線価、建物を固定資産税評価額で評価したうえで、貸家建付地や貸家としての減額を受けられました。
5年ルールでは、相続や贈与の時点で取得から5年が経過していない貸付用不動産を、その時点の通常の取引価額で評価します。
不動産小口化商品については、取得時期を問わず通常の取引価額で評価する方針が示されています。
2027年1月1日以後に相続・遺贈・贈与により取得した財産の評価から適用されます。
なぜ改正されるのか？駆け込み不動産節税の規制と市場価格との乖離是正
5年ルールが導入される理由として、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額の乖離を利用した相続税対策が広がっていたことが挙げられます。
相続税法では、相続や贈与で取得した財産は、取得した時の時価で評価すると定められています。
実務上は、国税庁の財産評価基本通達に沿って、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に評価するのが一般的です。
貸付用不動産の売買価格は収益性で決まるため、入居者が多い物件ほど市場価格は高くなる傾向があります。
一方で、相続税評価額は賃貸している割合が高いほど低くなるため、両者の差が開きやすい構造です。
こうした駆け込みの節税策には、通達どおりの評価が著しく不適当なときに別の方法で評価できる総則6項という財産評価基本通達の定めが適用されることがありました。
ただし、総則6項がどのようなときに適用されるのかは明確ではなく、納税者にとって税額を予測しにくい点が問題とされていました。
そこで、貸付用不動産の評価方法を見直す方針が示され、通達案として具体化されました。
時価で評価される不動産の範囲をあらかじめ示し、納税者の予測可能性を高めることも、5年ルールの目的の1つです。
5年ルールの具体的な評価方法の変更点と対象不動産
5年ルールによって、貸付用不動産と不動産小口化商品の評価方法は次のように変わります。
相続・贈与前5年以内に取得・新築した貸付用不動産の評価方法
相続・贈与前5年以内に購入や新築によって取得した貸付用不動産は、原則として相続や贈与の時点の通常の取引価額で評価します。
対象となるのは、全部または一部を賃貸している建物と、その敷地です。
通常の取引価額を求めるには不動産鑑定などが必要になるため、通達案では、取得価額を基にした簡便な評価方法も認められています。
この評価方法では、土地と建物を分けて、次の金額の80％で評価します。
（法定耐用年数・定額法で計算、1年未満は1年）
※土地と建物の評価額を合計した金額が、貸付用不動産の相続税評価額になります。
※取得価額が取得した時の通常の取引価額に相当すると認められるときに使える評価方法です（2026年9月公表の通達案に基づく）。
建物の減価償却費は法定耐用年数に基づく定額法で計算し、1年未満の期間は1年に切り上げるのが通達案の考え方です。
ただし、取得価額を基にした評価方法を使えるのは、取得価額が取得した時の通常の取引価額に相当すると認められるときに限られます。
親族間で相場より安く購入した不動産などはこの方法を使えず、原則どおり通常の取引価額で評価することになります。
5年の期間を数え始めるのは、原則として物件の引渡しを受けた時です。
土地と建物は別々に判定するため、長く所有している土地にアパートを新築したときは、土地と建物で評価方法が分かれることがある点に注意が必要です。
5年ルールの対象となる不動産には、貸家建付地や貸家としての評価減を重ねて適用できないと考えられています。
通達案が、路線価や固定資産税評価額による評価の定めにかかわらず評価するとしているためです。
不動産小口化商品は常に時価評価へ
不動産小口化商品は、5年ルールとは別の定めにより、取得した時期にかかわらず通常の取引価額で評価されることになります。
不動産小口化商品とは、1つの不動産を小口に分けて販売し、出資額に応じて賃料収入などを分配する商品のことを指します。
これまでは中身の不動産を路線価などで評価できたため、購入額を大きく下回る評価額になる例があったのが実情です。
国税庁の資料では、3,000万円で購入した不動産小口化商品を約5か月後に子へ贈与し、480万円と評価した事例が示されています。
通達案では、通常の取引価額による評価を原則としつつ、一定の要件のもとで次の金額のうち最も低い金額を選んで評価することも認められています。
次の3つの金額を比べ、最も低い金額で評価できます。
※原則は、相続・贈与の時点の通常の取引価額で評価します。
※事業が始まってから5年以内の商品は、修正した元本等相当額の95％を用います。
※2026年9月公表の通達案に基づく内容です。
事業が始まってから5年以内の商品では、90％ではなく、修正した元本等相当額の95％を用いる点に注意が必要です。
いずれの方法でも評価額は購入額に近い水準となるため、不動産小口化商品を使った相続税の圧縮効果は大きく下がると考えられます。
対象外・経過措置となるケース
5年以内に取得した貸付用不動産のうち、もともと所有していた不動産が形を変えたものなどは、5年ルールの対象外とされています。
通達案で対象外とされている主なケースは次のとおりです。
- 収用・交換処分・換地処分などに伴って取得した不動産
- 固定資産の交換の特例を受けて取得した不動産
- 特定の事業用資産の買換えの特例を受けて取得した不動産
- 5年を超えて所有している建物の増築・改築部分
- 通達の制定日までに新築した一定の建物
収用や事業用資産の買換えにより取得した不動産は、取得価額が譲渡価額の120％以内であることが条件とされています。
実務上の影響が大きいのは、長年所有している土地にアパートなどを新築するケースに設けられた経過措置です。
通達の制定日までに、制定日の5年前より前から所有している土地や、制定日前5年以内に相続・贈与で取得した土地に新築した建物は、5年ルールの対象外となります。
制定日に建築中の建物も含まれますが、請負契約を結び、工事が行われ、費用の一部を支払っていることが必要です。
制定日より後に着工する建物は、長く所有している土地に建てたものであっても、完成から5年以内に相続・贈与が発生すると5年ルールの対象となります。
アパートの建築を計画している方は、着工の時期が評価に影響するため、工事の契約前に税理士へ相談しましょう。
【シミュレーション】5年ルール適用前後で相続税評価額はどう変わるか
現金1億円で賃貸アパートを購入した場合を例に、5年ルールの適用前後で相続税評価額を比べてみましょう。
なお、５年ルール適用による変化を分かりやすくするため、小規模宅地等の特例は考慮していません。
計算の前提条件は次のとおりです。
・取得した不動産：新築の木造賃貸アパート（土地・建物を一括で購入）
・取得価額：土地5,000万円・建物5,000万円（合計1億円）
・土地の路線価による評価額（自用地）：4,000万円
・建物の固定資産税評価額：2,500万円
・借地権割合：60％
・借家権割合：30％
・賃貸割合：100％（全室入居）
・相続の時期：取得から2年後
・地価変動率：1.0（取得時と相続時で路線価に変動なし）
・建物の法定耐用年数：22年（木造の住宅用・定額法の償却率0.046）
現行制度での評価額計算｜現金1億円をアパートに組み替えた場合
現行制度で現金1億円を賃貸アパートに組み替えると、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に相続税評価額を計算します。
評価額が購入代金を下回るのは、路線価が公示価格の8割程度の水準で定められているためです。
賃貸している土地と建物は、貸家建付地・貸家として評価額がさらに減額されます。
この条件で現行制度による相続税評価額を計算すると、次のようになります。
| 区分 | 計算式 | 評価額 |
|---|---|---|
| 土地（貸家建付地） | 4,000万円×（1－60％×30％×100％） | 3,280万円 |
| 建物（貸家） | 2,500万円×（1－30％×100％） | 1,750万円 |
| 相続税評価額の合計 | 3,280万円＋1,750万円 | 5,030万円 |
※土地：路線価による評価額（自用地）×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
※建物：固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
現金1億円のまま相続した場合と比べると、相続税評価額は4,970万円下がり、約半分まで圧縮される計算です。
改正後の新評価ルールによる評価額の計算と節税圧縮効果の変化
改正後の新評価ルールでは、同じアパートの相続税評価額を取得価額から計算するため、現行制度より評価額が大きく上がります。
| 区分 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 土地の評価額 | 5,000万円×1.0×80％ | 4,000万円 |
| 建物の減価償却費 | 5,000万円×0.046×2年 | 460万円 |
| 建物の評価額 | （5,000万円－460万円）×80％ | 3,632万円 |
| 相続税評価額の合計 | 4,000万円＋3,632万円 | 7,632万円 |
※土地：取得価額×地価変動率（1.0）×80％
※建物の減価償却費：取得価額×定額法の償却率（木造の住宅用・耐用年数22年：0.046）×経過年数
※建物：（取得価額－減価償却費）×80％
改正後の相続税評価額は7,632万円となり、現行制度の5,030万円より2,602万円高くなります。
現金1億円からの圧縮額は4,970万円から2,368万円に縮小し、圧縮の割合は約50％から約24％まで下がる計算です。
取得価額の80％を基準とするため一定の圧縮効果は残るものの、取得直後に相続が発生したときの節税効果は半分以下に縮小します。
実際の相続税額への影響は、ほかの財産の額や相続人の数によって変わるため、税理士に試算を依頼して確認しましょう。
5年ルールを踏まえた貸付用不動産オーナーの生前対策
5年ルールの導入を控え、貸付用不動産オーナーが検討しておきたい生前対策は以下のとおりです。
保有物件・取得時期の棚卸しとタイムスケジュールの確認
5年ルールを踏まえた生前対策として、保有している賃貸物件ごとに取得時期と取得価額を整理しておくことが挙げられます。
5年ルールの対象になるかどうかは、物件の引渡しを受けた日から相続・贈与の日までの期間で判断されます。
土地と建物は別々に判定されるため、売買契約書や工事請負契約書を確認し、それぞれの取得時期を把握しておきましょう。
取得価額を基にした評価方法では土地と建物で計算式が異なるため、購入時の土地と建物の内訳もあわせて確認が必要です。
取得時期を整理すると、各物件がいつ5年ルールの対象から外れるのかがわかります。
物件ごとに5年を経過する時期を税理士と共有しておけば、贈与や売却の時期を判断する材料になります。
不動産小口化商品は取得時期にかかわらず新しい評価方法の対象となるため、保有している商品を棚卸しの対象に含めることが大切です。
節税目的から長期的な収益性・資産保全を重視した不動産投資へのシフト
5年ルールのもとでは、相続税の節税だけを目的とした不動産投資から、長期的な収益性や資産保全を重視した不動産投資へ考え方を切り替える必要があります。
相続直前に賃貸物件を購入しても、取得から5年以内は取得価額に近い金額で評価されるため、短期間で相続税評価額を下げることは難しくなります。
さらに、不動産は購入時の諸費用や売却時の税金がかかるうえ、現金に比べて換金しにくい資産です。
空室の増加や修繕費の負担によって収支が悪化すれば、相続税の負担が減っても手元に残る財産が少なくなるおそれがあります。
取得から5年を経過すれば従来の評価方法に戻るため、5年以上保有して賃貸経営を続ける前提で、立地や利回りを踏まえて物件を選ぶことが重要です。
不動産小口化商品は保有期間にかかわらず新しい評価方法が適用されるため、相続税対策ではなく、運用商品としての利回りや換金性で判断しましょう。
税務署の否認リスクと適正な申告の重要性
5年ルールの導入後、貸付用不動産を使った相続税対策で注意すべきこととして、税務署に評価額を否認されるリスクが挙げられます。
通達案でも、評価が著しく不適当なときに別の方法で評価できる総則6項の定めは残されたままです。
5年を経過した物件や経過措置の対象となる建物であっても、相続直前の借入れによる購入など相続税の負担を不当に減らす目的が明らかなときは、総則6項により鑑定評価額などで課税される可能性があります。
取得価額を基にした評価方法を使うときは、取得価額が当時の相場に相当することを資料で示せるかどうかが重要です。
相続後の否認リスクを下げるために、売買契約書や賃貸借契約書などの資料をそろえ、相続税を専門とする税理士に相談しましょう。
貸付用不動産の相続税対策に関するよくある質問（FAQ）
貸付用不動産の相続税5年ルールについて、よくある質問を紹介します。
Q. 5年経過した後に相続が発生した場合は従来通りの評価方法を使えますか？
取得から5年を経過した後に相続が発生した貸付用不動産は、従来どおり路線価や固定資産税評価額を基に評価できます。
貸家建付地や貸家としての評価減についても、これまでと同じように適用されます。
不動産小口化商品は取得から5年を経過しても新しい評価方法で評価され、従来の評価方法には戻りません。
Q. 自宅の一部を賃貸にする賃貸併用住宅も5年ルールの対象になりますか？
賃貸併用住宅を5年以内に取得したときは、賃貸している部分が5年ルールの対象になると考えられています。
通達案では、建物の全部または一部が賃貸されていれば貸付用不動産にあたるとしているためです。
自宅部分と賃貸部分の分け方は通達案に示されておらず、床面積の割合で按分する方法などが考えられます。
Q. 法人名義で取得した賃貸不動産にも5年ルールは影響しますか？
通達案では、同族会社の株式を純資産価額で評価するとき、会社が持つ不動産に5年ルールを適用しないとされています。
ただし、純資産価額の計算には、会社が相続開始前3年以内に取得・新築した土地や建物を通常の取引価額で評価する定めが従来から設けられています。
法人を通じて賃貸不動産を購入しても、取得から3年以内に相続が発生すれば、時価に近い金額で株式が評価される点はこれまでと同じです。
Q. 相続開始時に一時的な空室がある場合、賃貸割合の判定はどうなりますか？
5年ルールの対象外となる貸付用不動産では、相続開始時の一時的な空室を、従来どおり賃貸されている部屋として賃貸割合を計算できます。
一時的な空室にあたるかどうかは、相続開始前から継続して賃貸されてきたか、空室の期間が短く入居者を募集しているかなどが判断の基準です。
5年ルールの対象となる不動産は取得価額などを基に評価し、賃貸割合による評価減を使わないため、一時的な空室が評価額に与える影響は小さいと考えられます。
まとめ
今回は貸付用不動産の相続税5年ルールについて解説しました。
2027年1月以後の相続・贈与では、取得から5年以内の貸付用不動産と不動産小口化商品が、時価や取得価額に近い金額で評価される予定です。
保有物件の取得時期を確認したうえで、今後の不動産投資の方針を確認したうえで、不安がある場合には税理士に相談することを考えてみてください。
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