借地権トラブルの対処法｜借地権の基本と相談先

借地権を巡る問題は、地主と借地人の双方にとって非常に複雑で、解決が難しい問題の一つです。

土地を借りて建物を建てて暮らす、あるいは事業を行うという関係は、数十年という長い年月にわたるため、時代の変化や世代交代に伴って様々な摩擦が生じやすくなります。

本記事では、借地権に関する基本的な知識やトラブルの対処法などについて解説します。

借地権でよくあるトラブルとは？

借地権の取引や維持管理においては、当事者間の認識のズレや利害の対立から多くのトラブルが生じえます。

借地人、地主のそれぞれの立場からどのような悩みがあるのか表にまとめましたので確認してみてください。

分類	借地人（借りる側）の悩み	地主（貸す側）の悩み
地代	相場を大きく超える値上げ要求	長期的な滞納による経済的損失
更新	法的根拠の乏しい高額な更新料要求	更新料の支払い拒否
承諾	建て替えや第三者への譲渡の承諾拒否	無断での改築や名義変更による契約違反
明渡し	個人的都合による一方的な立ち退き要求	契約終了後の退去拒否

借地トラブルの根本にあるのは、土地という動かせない資産を巡って、地主と借地人が互いに異なる権利意識を持っているという点にあります。

地主側には、自分の所有する土地であるという所有権的な感覚が根強くあります。

一方で借地人側には、長年住み続けているという占有の事実と、法律によって守られている借地権という権利の意識が混在しています。

この両者の権利意識の違いにより、些細なことがきっかけとなり大きな紛争へと発展してしまうことが少なくありません。

対処法の前に知っておきたい！借地権の基礎知識

借地権に関わる問題を解決するためには、まずその法的性質や仕組みを理解しておく必要があります。

早速、確認していきましょう。

借地権とは？

借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を使用する権利のことを指します。

借地権は民法上の賃借権と、物権である地上権の2つにわけることができます。

日本の一般的な住宅地等で設定されているものの多くは土地賃借権です。

借地権の大きな特徴として、土地そのものの所有権を持たなくても土地の上に自分の名義で建物を建て、登記して所有することができる点が挙げられます。

この権利は、建物を維持して生活や事業を営むための基盤となるため、法律によって強力な権利として守られています。

そのため、地主側が「自分の土地だから返してほしい」と請求しても、正当な理由がなければ契約を終了させることはできません。

借地権の主な種類

借地権には、契約が締結された時期や目的によって、適用される法律やルールが異なります。

旧法の普通借地権

1992年より前に適用されていた旧法に基づく借地権は、借り手である借地人を強く保護しています。

旧法では、建物の構造によって最短の契約期間が以下のように定められています。

■堅固建物（鉄筋コンクリート造など）：30年

■非堅固建物（木造など）：20年

旧法の普通借地権は、上記の期間が満了しても、土地の上に建物が存在する限り、原則として契約が自動的に更新されます。

つまり、借地人が地代を支払い、建物を維持している限り半永久的に土地を借り続けることができるということです。

地主が借地の更新を拒絶するためには、自分でその土地を使用しなければならない切実な事情など、正当事由が必要がなければ認められません。

旧法の普通借地権は、法的に強く保護されていることもあり、資産価値が高く見積もられる傾向にあります。

新法の普通借地権

1992年に施行された新法における普通借地権は、旧法の手厚い借地人保護を踏襲しつつも、契約期間の考え方が整理されています。

新法では、建物の構造に関わらず、最初の契約期間は一律で30年と定められました。

また、その後の1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年と、期間が段階的に短くなっていく仕組みが採られています。

更新の拒絶に正当事由が必要である点や、建物がある限り更新されるという基本的な枠組みは旧法と変わりません。

しかし、旧法に比べて期間の基準が明確になったことで、契約管理の面では見通しが立ちやすくなっています。

新法への移行は、土地を貸し出す側にとっては一歩前進したという認識がありますが、それでも依然として普通借地権である以上、権利関係が消滅するわけではありません。

新法下のトラブルでは、地代の増額交渉や、契約終了を前提とした立ち退き交渉の際に、期間の経過状況が重視されます。

契約から時間が経過していない時期でのトラブルと、更新が繰り返されて長い期間が経過した時期でのトラブルでは、解決のための交渉アプローチも異なります。

定期借地権

定期借地権とは、1992年の改正借地借家法に施行されたことによって新しく創設されたもので、あらかじめ定められた期間が満了すると同時に契約が終了する借地権をいいます。

普通借地権とは異なり、契約の更新がなく、期間満了時には借地人が建物を解体して更地に戻し、土地を地主に返還しなければなりません。

一般住宅向けとしては、期間を50年以上とする一般定期借地権がよく利用されています。

地主にとっては、将来必ず土地が戻ってくるという安心感があるため、土地を貸し出しやすくなるというメリットがあります。

一方で、借地人にとっては期間に限りがあるため、長期的には資産価値が減少していくという特性を持っています。

定期借地権は、契約の更新を前提としないため、トラブルの性質は普通借地権とは大きく異なります。

主な争点は、期間満了時に向けた準備や期間途中の解約、あるいは建物の取り壊しに伴う費用の負担を巡るものが中心となります。

特に、経済状況の変化により借地人が期間途中で契約を終了せざるを得なくなった場合、どのように残存期間の価値を精算するかが大きな課題となります。

無償での貸し借り｜使用貸借との違い

借地権と使用賃借の違いは、借地借家法の保護が受けられるかどうかがあります。

有償で土地を借りるのが借地権（賃借権）であるのに対し、無償で土地を貸し借りすることは民法上の使用貸借と呼ばれます。

使用賃借に該当するケースとして、親族間で土地の貸し借りを行い、地代を支払わずに固定資産税の実費のみ渡している場合が考えられます。

使用貸借には、借地借家法による強い借り手保護の規定は適用されません。

したがって、貸し手と借り手の間の信頼関係が崩れたり、貸し手が死亡したりした場合には、比較的容易に契約の解除や土地の返還を求めることが可能です。

所有権との違い

土地の所有権を持つことと、借地権を持つことの間には、権利の範囲や負担において大きな違いがあります。

所有権は、土地を完全に自由に使用・処分できる権利であり、誰の承諾を得る必要もありません。

これに対して借地権は、あくまで建物を建てるために土地を借りている権利に過ぎないため、様々な制約が伴います。

たとえば、地主に対して毎月の地代を支払い続ける義務があったり、建物の建て替えや第三者への売却時には地主の承諾が必要だったりします。

また、路線価などで設定されている借地権割合は都心部では7割から8割と高く評価されています。

しかし、実際の市場で借地権付き建物を売却しようとしても、買い手が付きにくいことも少なくありません。

特に銀行からの融資については、借地権付き建物は担保価値が低く評価されることが多く、購入希望者が限定されるというデメリットがあります。

借りる側のトラブルと対処法

土地を借りて建物を所有している借地人の立場からは、地主の不合理な要求や、生活の基盤を脅かすような通告がトラブルの火種となりえます。

具体的なトラブルや対処法いついて確認していきましょう。

ケース1：地代に関するトラブル｜値上げ・滞納

借地をめぐるトラブルとして、地主との地代を巡るトラブルが考えられます。

地主側から近隣の相場が上がった、固定資産税が増税されたといった理由で、突然の大幅な地代の値上げを要求されることがあります。

地主から不当な値上げを要求された場合は、すぐに同意せず、まずは据え置きの金額、あるいは自身が妥当と考える引き上げ額を提示して交渉を行うことが基本です。

もし地主が値上げに応じないなら地代を受け取らないと拒絶した場合は、そのまま放置すると地代の滞納となり、契約を解除される口実を与えてしまいます。

このような状況を防ぐためには、法務局の供託という制度を利用し、従来の地代を預けることで、債務不履行になるのを防ぐ措置をとることが重要です。

供託の手続きは複雑に見えますが、借地人の権利を守るための手段といえます。

ケース2：更新に関するトラブル｜更新拒絶・更新料

借地人が抱えるトラブルとして、借地の更に関するものが考えられます。

地主が契約期間の満了に伴い契約を更新しないと更新を拒絶したり、高額な更新料の支払いを迫られたりするトラブルが想定できます。

地主からの更新の拒絶については正当事由がなければ認められません。

借地人がそのまま住み続けたいと望み、建物が存在している限り、地主が更新を拒否しても法律上は法定更新となり、契約は強制的に継続されます。

更新料の支払いについては法律上、借地契約の更新時に更新料を支払わなければならないという直接の規定はありません。

最高裁判所の判例でも、契約書に事前の明確な合意（特約）がない限り、借地人は更新料を支払う義務はないとされています。

東京近郊の慣習としては、借地権価格の5%から10%、あるいは更地価格の3%から5%程度が更新料の相場として語られることが多いですが、これも地域や事案によって千差万別です。

もし契約書に更新時には更新料を支払うという特約がある場合は、その金額が社会通念上不当に高額でない限り、支払う義務が生じる可能性が高くなります。

特約がないにもかかわらず高額な更新料を請求された場合は、義務がないことを説明しつつ、今後の関係維持や将来の譲渡時の円滑な協力を考慮し、一定の心付け程度の金額で和解を図るというのも現実的な選択肢となります。

ケース3：建て替え・譲渡に関するトラブル｜承諾拒否

借地人側が抱える借地のトラブルとして建物の建て替えや譲渡に関する問題があります。

多くの借地契約書には、建物の増改築や借地権の譲渡には地主の事前承諾を要するとの条項が含まれています。

地主が合理的な理由なくこれを拒絶したり、法外な承諾料を要求してきたりした場合、借地人は身動きが取れなくなってしまいます。

このような場合の対処法として、法律は裁判所による借地非訟手続きがあります。

地主が承諾してくれない場合、借地人は裁判所に対して、地主の承諾に代わる許可を与えるよう申し立てることができます。

裁判所は、建物の状況やこれまでの経過を考慮し、妥当な承諾料

を地主に支払うことを条件に、譲渡や建て替えの許可を出してくれます。

借地非訟手続きは、一般的で個人で行うには負担が大きいため、専門の弁護士に依頼することをおすすめします。

ケース4：立ち退きに関するトラブル

借地人が抱えるトラブルとして地主に立ち退きを求められることが考えられます。

地主側から来月末までに立ち退いてほしいなどと一方的に通告されることがあるかもしれませんが、借地人が無条件で従う必要はありません。

理由として、借地権は非常に強い権利であるため、基本的には地主の一方的な都合による立ち退き請求には正当な理由が認められないからです。

立ち退きを実現するためには、地主側が借地人に対して、移転費用や借地権の価値に見合う十分な立ち退き料を支払うことなどが前提です。

したがって、地主との交渉尾においては、現在の住まいと同等の環境を確保できるだけの十分な補償が提示されるまでは、立ち退き合意書などにサインをしないようにしてください。

ご自身で判断が難しい場合には、地主の提示額が妥当であるかどうかを弁護士に相談し、交渉を進めましょう。

ケース5：地主との関係悪化によるトラブル

借地人が直面しえるトラブルとして、地主の代替わりなどをきっかけに、人間関係が著しく悪化し、嫌がらせを受けたり、必要な協力を拒まれたりすることが考えられます。

地主がお寺や大地主であれば、過去の慣習通りに対応してくれることが多いですが、個人の地主が相続によって若い世代に代わった途端、権利を強く主張し始めるケースは少なくありません。

近隣にゴミを放置されたり、境界線の確定作業への協力を拒否されたりすると、借地人は精神的に大きな追い込まれることになります。

このような場合、感情的に販路運してしまうと紛争が激化してしまう可能性があるため、やり取りを内容証明郵便など書面で行うことを検討してください。

地主側のトラブルと対処法

土地を貸している地主の側からのトラブルとして借地人に対する不満や、契約上の違反行為などの問題があります。

自分の土地なのに、何十年も自由に使えない、地代が安すぎて固定資産税を払うと手元にほとんど残らないといった不満を抱える地主は少なくありません。

それぞれケース別に対処法などを確認していきましょう。

ケース1：地代に関するトラブル｜滞納問題

地主が抱えるトラブルとして地代の滞納問題が挙げられます。

地代の滞納は、契約違反にあたります。

しかし、1ヶ月や2ヶ月程度の滞納では、地主と借地人の間の信頼関係が破壊されたとまではいえないとみなされる傾向にあります。

そのため、地代の滞納が発生した場合は、まず速やかに支払いを求める催告書を内容証明郵便で送付し、未払いの事実と催告の証拠を残していくことが重要です。

概ね3ヶ月以上の滞納が続き、改善の見込みがない場合には、信頼関係の破壊が認められやすくなり、契約の解除および土地の明渡し請求の手続きに進むことが可能となります。

ただし、法的手続きを進めずに退去を迫ると、かえって地主側に不利に働くため、弁護士に相談した方が良いと言えるでしょう。

ケース2：更新に関するトラブル｜更新料不払い

地主側の借地トラブルとして更新料の不払いが考えられます。

更新料とは、借地契約の更新時期を迎えた際に借地人が地主へ支払う金銭のことです。

借地契約によっては、借地人が法律上更新料を支払う義務はないと主張して、支払いを拒否することがあります。

契約書に更新料の支払特約がない場合、借地人に支払いを強制することは困難です。

ただし、契約書に明確な金額や算出基準を伴う更新料の特約があるにもかかわらず支払わない場合は、特約違反として債務不履行を追及することができます。

地主としては、更新料を支払わない借地人に対して、更新後の新しい契約書の発行を見送るなどの対抗措置をとりつつ、将来の建て替えや譲渡の際に過去の不払いを精算させるような交渉材料として保持しておく戦略も有効です。

ケース3：建て替え・譲渡に関するトラブル｜無断増築改良・無断譲渡

借地トラブルとして、地主に何の相談もなく借地上の建物を増改築したり、無断譲渡することがあります。

無断での建て替えや譲渡が発覚した場合は、直ちに工事の停止や使用の差し止めを求め、事実関係を確認する必要があります。

また、借地権の無断譲渡や無断転貸は、民法上、地主が契約を即座に解除できる非常に重い違反行為とされています。

借地人が建物を売っただけで、土地を売ったわけではないと主張しても、建物の所有者が変わることは借地権の譲渡を意味するため、地主の承諾がなければ許されません。

借地人が非を認め、事後的に承諾を求めてきた場合は、相応の承諾料を請求し、契約内容を再確認する書面を交わすことで落着させるのが実務上は一般的です。

もし借地人が居直る場合は、契約解除と建物の収去、土地の返還を求める裁判を起こすことになります。

ケース4：立ち退きに関するトラブル｜立ち退き拒否

地主側の借地トラブルとして、立ち退きを求めても借地人が拒否する問題が挙げられます。

借地人は法律によって強く保護されています。

したがって、普通借地権の場合、地主が契約期間が終わったから出ていってほしいと主張するだけでは、借地人を退去させることはできません。

立ち退きを実現するためには、借地人が納得するだけの合理的な立ち退き料を提示することが大切です。

ケース5：管理義務に関するトラブル

地主が抱える借地トラブルとして、借地人の管理義務に関する問題があります。

借地人が建物に住まなくなったことで空き家状態になり、庭木が隣家に侵入したり、建物が倒壊しかけたりして周辺環境に悪影響を及ぼすようなトラブルが考えられます。

借地人には、借りている土地を適切に管理して使用する義務があります。

したがって、建物の管理不足により、倒壊や瓦の落下によって通行人に怪我をさせた場合、一次的な責任は建物の所有者である借地人が負うことになります。

しかし、地主も土地の工作物責任を問われるリスクもゼロではありません。

そのため、管理を怠っている借地人に対しては、速やかに適正な管理を行うよう、写真などの証拠を添えて書面で是正を求めることが大切です。

連絡がつかない場合や、相続人が誰だか分からない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人や相続財産管理人の選任を申し立てるなど、法的な手続きを経て建物の処分や契約の解除を進める必要があります。

借地権トラブルの相談先

借地権の問題は、当事者だけで話し合おうとすると、感情的な対立が生じやすく、交渉が膠着状態に陥ることが少なくありません。

またトラブル解決には、法律などの専門的な知識が必要とされるため、早期の段階で適切な相談先を見つけてアドバイスを受けることが重要となります。

主な相談先をまとめましたので確認してみてください。

弁護士

借地権トラブルが起こったときに検討すべき相談先は弁護士です。

弁護士は、法律の専門家として、現在の契約状況やトラブルの内容を客観的に分析し、法的な見通しを立ててくれます。

他の相談先と大きな違いは、依頼者の代理人として、相手方と直接交渉を行ったり、裁判所での調停や訴訟の手続きができる点にあります。

相談する際は、不動産トラブル、特に借地借家法や底地問題に関する実務経験が豊富な弁護士を選ぶことが重要です。

弁護士の依頼コストを心配する方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、トラブルが長引いて精神的な健康を損なったり、資産価値を大きく毀損したりすることを考慮すると高額とはいいきれません。

むしろ、早期の段階で適切なアドバイスを得て行動することによって、最終的な金銭的損失を最小限に抑えられる可能性が高くなります。

法テラス

経済的な理由から、高額な弁護士費用を支払う余裕がないという方に適した相談先が法テラスです。

法テラスは、国が設立した法的トラブル解決のための総合案内所であり、収入や資産が一定の基準以下であるなどの条件を満たせば、無料の法律相談を受けることができます。

また、実際に弁護士にトラブルの解決を依頼する際、その費用を法テラスが立て替え、月々少額ずつ分割で返済していく弁護士費用立替制度を利用することも可能です。

まずは自分の抱えている問題が法律的にどう整理されるのかを知るための、最初の相談窓口として活用する価値があるといえます。

弁護士に相談するメリットと依頼するタイミング

借地問題は、弁護士への相談することが有効な手段です。

弁護士に相談する場合、トラブルが深刻化する前に相談しておくことで、早期に、かつ有利な条件で解決しやすくなります。

弁護士に依頼することの具体的なメリットと、動くべきタイミングについて詳しく見ていきましょう。

メリット1:法的に有利な交渉を進められる

弁護士に借地トラブルを依頼するメリットとして、有利に交渉を進められることにあります。

借地トラブルでは、相手方が長年の慣習だからなど、根拠なく不条理な要求するケースも少なくありません。

このような場合、弁護士であれば、法的に根拠のない主張であることを伝え、依頼者に有利になるよう条件交渉などを進めることができます。

メリット2:精神的な負担を軽減できる

借地問題を弁護士に依頼するメリットとして精神的な負担を軽減できることが考えられます。

地主と借地人のトラブルは、お互いの自宅が隣接していたり、何代にもわたる付き合いがあったりするため、精神的な負担が大きくなるケースが少なくありません。

弁護士は依頼者の代理人となれるため、相手方との交渉や連絡を一任することができます。

メリット3:裁判になった場合もスムーズに対応できる

弁護士に借地トラブルを依頼する大きなメリットとして、紛争が交渉で解決できず、裁判になった場合でも、引き続き対応が可能な点です。

話し合いによる和解成立しない場合、調停や訴訟といった裁判所の手続きへと移行します。

裁判手続きでは、自身の主張を裏付けるための客観的な証拠の提出や法的な論理構成に則った主張書面の作成が求められ、独力で対応することは極めて困難です。

しかし、弁護士に依頼していれば、裁判書類の作成や証拠収集のアドバイスなどを的確に行うことできます。

弁護士に相談すべきタイミング

借地問題を弁護士に相談すべき最適なタイミングは、相手方から普段とは違う要求や、権利の主張をされたときが考えられます。

避けるべきタイミングとしては、当事者間で感情的に激しく罵り合って関係が完全に破綻してしまった後に相談することです。

一度、信頼関係が破綻してしまうと、その後交渉を行っても、相手方の感情論が先行し、早期の和解などの実現が難しくなります。

そのため、早期の段階で弁護士に相談することを検討してください。

まとめ

今回は借地権トラブルの対処法などについて解説しました。

借地権に関するトラブルは、お金の貸し借り以上に複雑な利害関係が絡み合う、一筋縄ではいかない問題です。

そのため、当事者間で意見の食い違いがあるなどの場合には、弁護士に相談することを検討してください。